注文住宅40坪の相場と間取り実例～ハウスメーカーの選び方まで

注文住宅40坪の相場が分かる

延べ床面積40坪の注文住宅は、どのくらいの価格が相場なのでしょうか？注文住宅の広さは、30坪なら平均より小さめ、40坪なら平均よりやや大きめになります。注文住宅も値上げの波に飲み込まれている最近ですが、折角建てるなら少しでもゆとりのある空間づくりをしたいものです。こちらの記事では、40坪の注文住宅を建てる時の価格相場や、間取り実例について解説します。

40坪の注文住宅～いくらで建てられるのか？

延べ床面積が40坪の注文住宅を建てるには、建物だけで約4,000万円かかることが統計から判明しています。土地あり（土地所有あり）と土地なし（土地と建物を購入）の場合で相場を比較してみましょう。

全国的な平均相場【土地あり】

住宅金融支援機構の2022年度調査によると、土地を既に所有済みの注文住宅購入者が建物にかけた費用の平均は3,717万円で、住宅面積は122.8㎡（約37坪）でした。この金額を40坪に換算すると3,995万円になり、ほぼ4,000万円ということになります。

項目	住宅面積	費用
注文住宅	122.8㎡（約37坪）	3,717万円
注文住宅	132㎡（40坪）	3,995万円

参考：住宅金融支援機構 2022年度調査P.10、P.18、P.19

全国的な平均相場【土地なし】

一方、同じ調査の中で土地と建物の両方を購入した場合、費用は4,694万円で住宅面積は111.5㎡（約34坪）でした。この金額は40坪換算では5,557万円となり、建物が約4,000万円と仮定すると、土地だけで約1,500万円かかるという試算になります。

「土地あり」よりも「土地なし」の住宅面積が3坪狭くなっていることから、土地への出費のために住宅をコンパクトにせざるを得なかった経済的な背景が窺えます。

項目	住宅面積	費用
土地＋注文住宅	111.5㎡（約34坪）	4,694万円
土地＋注文住宅	132㎡（40坪）	5,557万円

参考：住宅金融支援機構 2022年度調査P.10、P.18、P.19

建築費用の内訳～坪単価の注意点

住宅価格の話をする時に、ひとつ注意しなければならないことがあるのでお伝えしておきます。住宅の価格についてはよく「坪単価」が使用されますが、坪単価に何が含まれるかは、ハウスメーカーによって異なることが多いのです。

坪単価＝建物の本体価格÷面積（坪数）

注文住宅を建てる時の建築費用には、本体工事費・付帯工事費・諸費用という3つの内訳があり、それぞれ大まかに以下のような比率と内容になっています。

建築総費用（100％）＝本体工事費（70％）＋付帯工事費（20％）＋諸費用（10％）

本体工事費：建物そのものを建築するための費用

基礎・土台・構造体
内外装
住宅設備

付帯工事費：建物以外の工事費

解体・伐採、造成・整地工事、地盤調査・地盤改良工事
仮設トイレ
外構工事
電気・水道・ガスの引き込み工事
照明器具・カーテン・エアコン工事

諸費用：物理的な工事以外の費用

登記費用
印紙税
設計監理費
住宅ローン手数料

坪単価の注意点その1は、分母となる建物の本体価格（建築総費用）には、どこまでが含まれているかが問題になります。住宅業界では多くの場合、本体工事費のみを分母として坪単価を算出しています。

そのため、坪単価に付帯工事費や諸費用は含まれていないことが多く、坪単価から総費用を算出するには、

坪単価×延床面積（坪数）÷0.7

の計算式で、付帯工事費と諸費用の30％を上乗せする必要があるのです。

坪単価の注意点その2は、分子となる面積が延べ床面積と施工面積のいずれかを明確にしなければならない点です。

延べ床面積：床面積の合計だが、玄関ポーチ・バルコニー・吹き抜けなどは含まれない。
施工面積：延べ床面積に含まれない玄関ポーチなどを含め、施工部分全ての面積。

施工面積の方が延べ床面積よりも大きいので、施工面積で本体価格を割った方が坪単価は安く算出されるというマジックが可能になります。実際、ローコストハウスメーカーには坪単価を施工面積で算出し、少しでも安く見えるようにしている会社もあります。

このように、坪単価は住宅の価格をやり取りするときに便利なアイデアですが、内容をよく確認しないと後から予算不足が判明して混乱を招きかねません。商談相手となっているハウスメーカーの坪単価には何が含まれているのかと、建築総費用もよく確認して住宅のプランニングをしましょう。

40坪の相場【平屋】

出典：トヨタホーム

坪単価が60万円～70万円程度のミドルコスト住宅を想定すると、40坪の平均的な平屋の本体価格は2,400万円～2,800万円程度で、建築総費用は本体価格に30％を上乗せした3,400万円～4,000万円程度になります。

平屋は2階建てに比べると、延べ床面積に対する基礎と屋根の費用が2倍になるため、同規模の2階建てよりも坪単価が20％ほど高くなる傾向にあります。しかしながら、総費用は2階建てよりも安くなります。

費用を多角的に検討するには、坪単価だけではなく総費用からも見ることが大切です。

注文住宅40坪の相場【東京】

住宅金融支援機構の2022年度調査を参考にしながら、今度は日本の主要都市、東京・大阪・福岡での相場を見ていきましょう。

調査によると、東京での土地あり注文住宅の平均は、住宅面積が121.2㎡（約37坪）で、建物の費用は4,352.0万円でした。これに対し、土地の購入も必要となった土地なし注文住宅では、住宅面積が101.3㎡（約31坪）で建物が2,960.0万円、そして土地は何と3,662.9万円もしました。日本一地価が高い東京の土地柄を如実に反映した調査結果となっています。

40坪換算での建築費は、土地ありが4,739.8万円、土地なしが3,857.1万円となるので、東京での相場は建物だけで約3,800万円～4,700万円となることが分かります。

	住宅面積（㎡）	建築費（万円）	敷地面積（㎡）	土地取得費（万円）	40坪換算の建築費（万円）
土地あり	121.2	4,352.0	-	-	4,739.8
土地なし	101.3	2,960.0	120.4	3,662.9	3,857.1

参考：住宅金融支援機構

注文住宅・土地付注文住宅の集計表より作成。

注文住宅40坪の相場【大阪】

大阪の注文住宅では、住宅面積や建築費においては東京と大きな差はありませんでした。違いが際立ったのは土地代で、東京よりも約1,600万円安くなりました。住宅面積・敷地面積は東京よりも若干広くなっています。

40坪換算での建築費は、土地ありが4,308.0万円、土地なしが3,571.5万円です。大阪での相場は、建物だけで約3,600万円～4,300万円という試算になりました。

	住宅面積（㎡）	建築費（万円）	敷地面積（㎡）	土地取得費（万円）	40坪換算の建築費（万円）
土地あり	126.4	4,125.2	-	-	4,308.0
土地なし	110.8	2,997.9	141.1	2,052.4	3,571.5

参考：住宅金融支援機構

注文住宅・土地付注文住宅の集計表より作成。

注文住宅40坪の相場【福岡】

福岡の注文住宅は、住宅面積では大阪と大きな開きは生じませんでしたが、敷地面積は大阪の約2倍になり、逆に土地取得費は大阪の半分近くまで下がりました。

40坪換算での建築費は土地あり・土地なしともに3,900万円程度で、これが福岡での相場となります。

	住宅面積（㎡）	建築費（万円）	敷地面積（㎡）	土地取得費（万円）	40坪換算の建築費（万円）
土地あり	122.6	3,625.3	-	-	3,903.3
土地なし	112.5	3,344.5	266.2	1,197.1	3,924.2

参考：住宅金融支援機構

注文住宅・土地付注文住宅の集計表より作成。

大手ハウスメーカー別～注文住宅40坪の相場

出典：三井ホーム

ここまでの章で、注文住宅40坪の全国の平均相場や主要都市の相場が把握できたと思いますので、次はハウスメーカーごとの平均的な坪単価をまとめてみました。後程、各価格帯から代表的なハウスメーカーを1社ずつご紹介し、建築総費用の目安もご案内します。

【ハウスメーカー別坪単価まとめ】

ハウスメーカー	平均坪単価（万円）	40坪の建築費相場（万円）
積水ハウス	100	4,000
ヘーベルハウス	100	4,000
三菱地所ホーム	100	4,000
ダイワハウス	95	3,800
スウェーデンハウス	95	3,800
住友林業	90	3,600
三井ホーム	90	3,600
パナソニックホームズ	90	3,600
セキスイハイム	90	3,600
住友不動産	85	3,400
大成建設ハウジング	85	3,400
ミサワホーム	80	3,200
トヨタホーム	80	3,200
一条工務店	75	3,000
ヤマダホームズ	70	2,800
アイ工務店	70	2,800
桧家住宅	70	2,800
日本ハウスHD	65	2,600
クレバリーホーム	65	2,600
サンヨーホームズ	65	2,600
ユニバーサルホーム	65	2,600
アエラホーム	60	2,400
フジ住宅	60	2,400
ヤマト住建	60	2,400
セルコホーム	60	2,400
ウィザースホーム	60	2,400
アイフルホーム	55	2,200
アキュラホーム	55	2,200
富士住建	55	2,200
イシンホーム	55	2,200
住宅情報館	55	2,200
アイダ設計	55	2,200
レオハウス	55	2,200
タマホーム	50	2,000
秀光ビルド	45	1,800
ロイヤルハウス	45	1,800

ハイコスト住宅の例【ダイワハウス】

出典：ダイワハウス

幅広い選択肢を提供

ダイワハウスはテレビCMも展開しており、良く知られた大手ハウスメーカーです。その特徴を一言で表現するなら、デザインと性能を見事に両立させた住宅ということです。具体的には、幅広い価格層の商品ラインナップを取り揃え、構造は鉄骨造と木造から選ぶことができます。

先進的なテクノロジーも駆使しており、メタバースを使いながら自宅で住宅展示場の内覧ができたり、ウェブ上でプランを作成できたりするサービスも展開しています。

防音性が高い

ダイワハウスは業界トップクラスの防音性を誇り、防音室づくりを非常に得意とするハウスメーカーです。単に防音性能を高めるだけではなく、音の響き方にまでこだわりを持っています。例えば、防音室の入隅に置く三角形の吸音材「コーナーチューン」は音の響きを改善し、プロの演奏家からも支持されるほどの音響環境を提供しています。

鉄骨造：xevoΣ・xevoΣ PREMIUM

鉄骨造商品のxevoΣ・xevoΣ PREMIUMでは、その構造躯体の強さから壁や柱の少ない大開口が作れるため、ダイワハウスの優れた設計提案力を下支えしています。商品名の由来ともなったΣ（シグマ）型デバイスが地震の揺れを効果的に吸収し、立ち上がり幅180mmで業界屈指の頑強な基礎が住宅をしっかり支えるため、震度7の地震が繰り返し襲って来たとしても、住宅が倒壊する心配はありません。

また、ダイワハウスの付加断熱（内断熱＋外断熱）はグラスウール132mm厚が標準で、オプションでは184mm厚にできるため、高い断熱性を実現するとともに、壁内結露を防止します。

木造：xevo GranWood・PREMIUM GranWood

鉄骨造よりも基本的な断熱性の高い木造商品のxevo GranWood・PREMIUM GranWoodでは、内断熱よりも効果的に断熱できる外断熱を採用しています。

木造では大きな懸念事項のひとつにシロアリ被害がありますが、逆T字型の基礎を1回で打設するため、つなぎ目がなく強度が高いことが特徴です。つなぎ目がないので、シロアリの侵入経路となる隙間も発生しません。さらに、「ワイドフロー通気工法」で、壁内を常に乾燥させる通気経路を確保しているので、壁内結露対策も万全です。

建物金額1億円超の「MARE-希-」

「MARE-希-」は木造とRC（鉄筋コンクリート）造を融合した複合構造で、今までに体験したことのないような唯一無二の邸宅を実現する、超ハイエンド商品です。豊富な予算と、プランニングに強いこだわりのある施主に対し、ダイワハウスの精鋭チームが全面的に協力してくれます。

ウェブで間取り作成ができるLifegenic

ウェブ限定商品のLifegenicでは、以下の2通りの方法から簡単にデザインや間取りを作成することができます。

6つの質問に答え、提案されたおすすめプランから選ぶ。
お好みのデザインから直接選ぶ。

Lifegenicでは、住宅に特別な知識が無くても、自宅にいながら簡単に様々なプランを作成して、見積を比較することができます。

【ハイコスト住宅40坪の価格相場】

坪単価	80万円程度～
本体工事費	3,200万円～
建築総費用	4,571万円～

「ダイワハウス」の注文住宅の坪単価や評判

ミドルコスト住宅の例【桧家住宅】

出典：桧家住宅

全館空調システム「Ｚ空調」

桧家住宅と言えば「Ｚ空調」（ゼックウチョウ）です。Ｚ空調は桧家住宅の全館空調システムで、空調のダイキン・換気の協立エアテックと共同開発したオリジナル商品です。玄関・廊下・洗面脱衣室など、居室以外の空間も含めて家全体の空気を年中快適に保ちます。

しかも、24時間継続使用したとしても、電気代をお値打ちに抑えます。

夏（7月～9月）の電気代：月平均3,348円
冬（12月～2月）の電気代：月平均9,319円

参考：桧家住宅

自動加湿システム「極楽加湿」

近年ではエアコンや全館空調システムの性能が向上し、暑さや寒さの厳しい季節でも室内では快適に過ごすことができるようになりました。しかしながら、エアコンや全館空調システムには加湿機能が付いていないことが多く、冬の乾燥に対しては加湿器を別途準備することがまだまだ多いようです。

そんな悩みを解決するのが、桧家住宅の24時間自動加湿システム「極楽加湿」です。極楽加湿では、壁に設置した専用の給水口から給水し、カートリッジが水道水の不純物を除去してから加湿します。24時間放ったらかしの手間要らずで、快適な湿度を維持してくれます。

高性能断熱材「アクアフォーム」で高い断熱性

アクアフォームは現場施工型の硬質ウレタンフォームです。フロンガスを使用せず、水の力で発泡させるので環境に優しく、現場で発泡させるため構造材の間を隙間なく断熱材で埋めることができます。さらに、基礎断熱にはホウ酸入りのアクアフォームを使用することで、シロアリの忌避・殺虫効果も期待できます。

耐震性の高い工法

桧家住宅では、柱や梁で構造材を組む在来軸組工法に構造用耐力面材を加え、木造でも全棟で耐震等級3が取得できる盤石な体制を整えています。さらに、24mm厚の構造用合板を床梁（大引）に直接固定する剛床工法も採用しています。剛床工法は住宅の水平剛性を高めることができるので、地震や強風時の横揺れやねじれに対し高い抵抗力を発揮します。

【ミドルコスト住宅40坪の価格相場】

坪単価	50万円〜80万円程度
本体工事費	2,000万円～3,200万円
建築総費用	2,857万円～4,571万円

「ダイワハウス」の注文住宅の坪単価や評判

ミドルコスト住宅の例【桧家住宅】

出典：桧家住宅

全館空調システム「Ｚ空調」

夏（7月～9月）の電気代：月平均3,348円
冬（12月～2月）の電気代：月平均9,319円

参考：桧家住宅

自動加湿システム「極楽加湿」

高性能断熱材「アクアフォーム」で高い断熱性

耐震性の高い工法

【ミドルコスト住宅40坪の価格相場】

坪単価	50万円〜80万円程度
本体工事費	2,000万円～3,200万円
建築総費用	2,857万円～4,571万円

「桧家住宅」の注文住宅の坪単価や評判

ローコスト住宅の例【ロイヤルハウス】

出典：ロイヤルハウス

フランチャイズ制度で全国展開

ロイヤルハウスは本社が名古屋市にあるハウスメーカーです。フランチャイズ制度で工務店の加盟店を抱えることにより、北海道から沖縄まで全国で住宅事業を展開しています。購入者にとってのフランチャイズ制度のメリットは、全国どこでもロイヤルハウスで建てられることと、地域に根差した加盟店からきめ細かなサービスが受けられることです。

グッドデザイン賞など、多数の受賞実績あり

ロイヤルハウスは2012年を皮切りに、次から次へと15作品でグッドデザイン賞を受賞してきました。キッズデザイン賞も6作品で受賞した実績があり、デザイン力には定評があります。

コストダウンの仕組み

ロイヤルハウスには全国に110の加盟店があり、地域に密着したフランチャイズネットワークを形成しています。全国にまたがる加盟店からの所要をまとめることで、スケールメリットを生かした大量一括発注が可能になり、大きなコストダウンを実現しています。

それだけでなく、下請け業者を使わずに加盟店が直接施工することで、中間マージンを削減したり、設計システムの標準化や現場施工のユニット化を推進したりして、作業を効率化することでもコストダウン効果を生み出しています。

ロイヤルSSS構法

ロイヤルSSS構法とは、「スリーエス：Smart・Safety・Strong」から名付けられた構法です。この構法は、ホゾやホゾ穴加工で生じる接合部の断面欠損を低減するとともに、独自開発した金物が部材同士を強固に引き寄せます。この構法により、乾燥とともに木が痩せてがたつきが生じるという木材の欠点を克服し、在来軸組工法の性能を高めています。

【ローコスト住宅40坪の価格相場】

坪単価	40万円〜50万円程度
本体工事費	1,600万円～2,000万円
建築総費用	2,286万円～2,857万円

「ロイヤルハウス」の注文住宅の坪単価や評判

40坪の間取り実例～洗濯動線を最適化

ここで40坪の間取り実例を1つご紹介します。こちらの間取りのポイントは洗濯動線の最適化です。洗濯には「洗う➡干す➡たたむ➡収納する」という複数の工程があり、家族全員分の濡れた洗濯物は重量もそれなりにあります。しかも、子供の成長に伴って服が次第に大きくなるので、子供が独立するまでは徐々に洗濯物が増える傾向にあります。

その間、親は高齢化して体力も落ちていくので、家事をいかに楽にするかどうかは、洗濯動線にかかっていると言っても過言ではありません。

1階の間取りは、洗面脱衣室に物干しスペースを併設し、重い洗濯物を持って移動するという手間を排除しました。洗い上がった洗濯物はそのまま洗面脱衣室で乾燥させ、たたむ作業まで同じ部屋で完結できます。

洗面脱衣室のすぐ隣にファミリークローゼットを配置することで、収納までの動線も最短に設定できています。このため、洗濯に関わる一連の家事動線を大幅に短縮することができました。

1階に物干しスペースとファミリークローゼットを設置したことで、2階には家族4人分の寝室を十分な広さで確保でき、トイレも配置することができました。

【1階：24.30坪】

【2階：16.52坪】

出典：クレバリーホーム

40坪の家は狭いのか？

延べ床面積が40坪の住宅では、一般的に3LDK～4LDKの間取りが可能です。国土交通省は、“世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準”として、「誘導居住面積水準」を掲げています。40坪が狭いのかどうかの検討材料として、この水準を参考にしてみます。

出典：国土交通省住生活基本計画における「水準」について

この水準によれば、4人暮らしなら共同住宅では95㎡、戸建住宅なら125㎡あれば豊かな住生活を送ることができるとされています。従って、延べ床面積が40坪（132㎡）あれば、4人家族が暮らすのに十分なスペースが確保できていると考えてよいでしょう。

5人暮らしの場合は共同住宅では115㎡、戸建住宅では150㎡が必要とされるので、戸建住宅においては手狭になる可能性があります。